您現在的位置:首頁 > 教學與研究 > 學術觀點

北上深房價暴漲背後:收縮的土地供給與人多地少的迷思

公布时间:2016-03-08 14:06:00 人次浏覽

過去的2015年裏深圳樓市帶頭暴漲,剛來的2016年裏上海樓市帶頭暴漲。一線都会的房價暴漲讓炒房投機者盆滿缽滿,讓持有房産者哈哈大笑,讓剛需購房者欲哭無淚,讓市場觀望者大跌眼鏡,也讓中國的房地産走勢撲朔迷離。


房價暴漲到底是爲什麽?還能漲嗎?現在能看到的解讀大多來自于需求側或者資本市場,我作爲都会學者,在此從供給側,特別是房地産供給的上遊——土地供給說起,解讀一線都会房價暴漲背後被忽略的另一個根本原因:收縮的土地供給。


這是一個很長的故事,環環相扣,甚至要從被長期誤讀的“人多地少”說起……


1、中國真的“人多地少”嗎?


“中國人多地少,土地資源緊缺”。這句話印在我們深深的腦海裏,從小就知道,甚至被認爲是基本國情之一。


但是,近年來都会化快速發展的情況讓我對這句話産生了深深的懷疑。


大多數都会根本不缺土地,只是缺中央批給的城鎮建設用地指標。


A市,剛剛申請下占地幾十平方公裏的國家級新區;B市,開發商又圈下了幾個數百公頃的大盤;C市,果斷喊出了“再造一個X百萬人口的新C市”的口號……


在許多都会郊外,建成區連綿不絕而人煙稀少是常見的景象。仿佛對這個都会來說,往外擴展出去不過是分分鍾的事情,荒山野地有的是地方。決定是否擴展的僅僅是那個寫在土地規劃上的指標,那條畫在紙上的規劃邊界,以及地方政府執行指標與邊界的決心。


通過宏觀統計數字,也可以發現城鎮建設用地只占全部國土的極小一部门。


根據較近的權威土地數據:全國建設用地面積5.25億畝,合35萬平方公裏,僅占國土面積的3.6%;其中都会建設用地面積約4.7萬平方公裏,僅占國土面積的0.49%。


也就是說,我國大概每一百份土地,會有十四份耕地,僅有三份給了村莊、工礦、道路等的建設用地,而僅有半份土地給了都会産業、居住等各類功能使用。我們知道,隨著都会化率超過50%,就在這半份土地上,居住著全國近一半的人口,提供了全國大部门的投資、消費、稅收和産出!


中國都会化發展已經相當節地了,可供下一步城鎮擴展的空間,即使不去擠占那20億畝的耕地,也還是果斷可以有的。


回過頭看“人多地少,土地資源緊缺”這句話,你明白其中的玄機了嗎?


√ “人多地少,土地资源紧缺”用来形容耕地有限,是适用的。“我国耕地面积排世界第4,但由于人口众多,人均耕地面积排在126位以后,人均耕地仅1.4亩,还不到世界人均耕地面积的一半……”这样的话语仿佛还在大喇叭里回放。我们在建国初期,其实是作为一个尚且吃不饱饭的新兴国家,用“人多地少”来向国民形象地描绘国情,说明农业进展和耕地掩护的重要性。


× “人多地少,土地资源紧缺”用来说明我国都会土地增长空间有限,是错误的。现实告诉我们,中国都会进展真的只用了很少的土地,而且需要更多的土地。而更多的土地不是没有,而是被某种力量牢牢的约束着,只能缓缓释放甚至不让使用。


將用于耕地保護的口號,借用成爲了土地供給有限和房價高漲的借口,這是多種利益共同驅動下的結果。將原本正確的話語,借用到了一個並不適用的領域,實際上是一個由國土部門、地方政府、開發商、其他房地産既得利益者和不明真相的群衆,在有意無意間共同經營的假象:國土部門希望維護土地供給管制的合法性、地方政府希望維護自身土地信用、開發商和房産業主希望維護和提高房價。


那麽,這個假象是如何形成的?要從“土地資源”到底是什麽開始說起。


2、“土地資源”不等于“土地”


區分“土地”和“土地資源”兩個概念成爲了繼續討論的關鍵:具有自然屬性的“土地”並不一定緊缺,包罗人爲規定的“土地資源”卻一定是緊缺的。


土地治理專業的權威教材是這麽定義的:土地資源是指在一定的技術經濟條件下,在可預見的時間內可爲人類利用的土地……是土地和人類活動相結合形成的,土地與土地資源在數量上並無一一對應的關系。


在古典經濟學理論中,土地是國民財富增加的源泉,是社會生産不行缺少的要素。古典經濟學家,好比18世紀末提出增長極限說的馬爾薩斯,認爲有限的土地資源會制約經濟增長。這一認識反映了早期經濟學家對土地資源的物質崇敬,或者說農業經濟意識。


但是,經濟學發展進入20世紀,新馬克思主義經濟學、制度經濟學學者的觀點是,土地和房屋自己並不稀缺,是人爲的流動性限制在調節其稀缺水平。


秘魯著名經濟學家德?索托揭示了《資本的秘密》,認爲“僵化的資産並不能被稱爲資本,只有通過合理的所有權制度表達並進入流通性領域的資本才會發揮其潛能,成爲促進經濟發展和空間生産的動力”。而當代頂尖的社會學家大衛?哈維在評價那本風靡一時的《21世紀資本論》時說:“(作者)皮凱蒂把資本的定義搞錯了。那些閑置的錢、土地、不動産、房産等都不能算作是資本,因爲它們沒有進入流通領域生利。這也正是資本家能夠長期保持高額回報的秘訣:通過限制一部门的資本供給來保證那些仍在流通領域中資本的回報,就像那些石油公司制造短缺的假象一樣。”


最後這一句說得多好,把“資本”換成“土地資源”,把“石油公司”換成“國土部門”,就把中國特色說得明明白白。


3、中國特色:土地供給的政府壟斷


人爲區分不具備流動性的資産和具有流動性的資本,從而造就資本的稀缺性的過程,有如爲資本加上了一個流動性障礙——“鍾罩”。鍾罩內,土地和資本自由流通,財富不斷積累;而鍾罩外,同樣的土地卻無人問津。


設置“鍾罩”的做法,可以是有意識的政府行爲,可以是集體無意識的市場行爲。


好比香港,作爲自由市場和資本主義的代表,卻恰恰設置了最嚴格的土地流通管制。


人們通常對香港的印象是人多地少,居住面積非常狹小。其實在香港的1100平方公裏的土地上就有400多平方公裏是沒有什麽人去或者去的人很少的郊野公園,目前香港所有建設用地面積只占總面積的25%,住宅用地7%,只要住宅用地所占面積增加一個百分點就可以多住一百萬人。一方面有幾十萬住在非常不人道的環境裏面,已經産生了很嚴重的社會和政治問題,包罗青年人的不滿;另一方面卻有大片的土地不能夠來使用,這實在是非常荒唐的一種處境。


其實香港完全可以開發土地,降低房價,提高人民生活水平,但是資本家不會允許。政府的都会規劃及土地開發被各種利益集團,政治團體,環保組織所挾持,寸步難行。這是市場自發進行土地管控的例子,也說明完全把土地管控交給市場是不當的。


中國土地制度的特色在于,國家是最大的土地所有者,在政府壟斷土地一級市場的條件下,對建設用地供給實行嚴格的縱向計劃治理,有效利用了土地資源的流動性,保證了建設用地的相對稀缺性。


對中國城鎮來說,土地資源主要就是指建設用地。在建設用地供給管控的基礎上,中國通過分稅制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革啓動了“土地財政”,釋放了龐大的土地信用,成爲了推動都会化的初始資本。2012年“土地財政”爲2.7萬億,比土地財政更大規模的是以土地爲信用的相關抵押貸款,達6萬億,同期中央稅收也只有11萬億。


這是中國都会化路徑的乐成之處,也是建設用地的供給治理制度有功的一方面。爲什麽這麽說?因爲在過去幾十年中乐成跨越“中等收入陷阱”的經濟體,不管是日本、韓國、台灣還是新加坡、香港,事實上都實行了強有力的土地資源管制手段,乐成釋放了土地中隱藏的信用。所以不要看它們是自由市場,在土地供給這一塊都是妥妥的政府管制。中國的建設用地供給制度不過是其中之一。


土地資源就像是鈔票,土地就像紙。如果鈔票印發沒有任何限制,所有紙都能變成鈔票,那麽這鈔票將沒有任何信用可言——只會貶值,無人使用,無人樂意持有;如果任何土地都能變成土地資源,那麽土地資源將同樣失去信用——只會貶值,無人投資,更無法將它作爲資産抵押出去,沒有人願意接受。這就是土地資源供給政府管制的须要性,猶如爲土地資源設置了一個“央行”。惟其如此,土地資源才有價值。


相比之下,其他對土地資源管控無能爲力的發展中國家,也就失去了釋放土地信用,利用都会化推動經濟發展的機會。要麽因爲建設用地可以被人隨意占用使用,建設治理失靈,好比違章建築橫行的埃及,以及民衆隨意占地建房、各处貧民窟的一衆拉美國家。這種情況相當于鈔票濫發。要麽因爲資本家和既得利益者的合力,形成像香港一樣有地不能用的局面,這種情況相當于鈔票不夠,使得通貨緊縮,與土地相關的經濟萎縮,連须要的使用需求都無法滿足。更普遍的發展中國家情況是兩者都有:合法的土地和房産極少而高昂,其他都是無法確權無法流通的房屋,財富流動和社會流動徹底斷層。


但是,正因爲土地資源管控是合理合法的,所以真的不须要以“人多地少”、“耕地保護”、土地資源緊缺”這種錯誤的名義去推行。


耕地保護是必須的,建設用地的供給治理也是必須的,但是前者並非執行後者的直接依據,對于耕地保護而言,因勞動力流失和生産積極性下降造成的耕地抛荒問題,可能比建設用地侵占農田的問題要顯著。


對于建設用地的供給治理而言,它的须要性實質上來自于對土地資源的供給治理以維護其價格的穩定。


4、地方與國土部門:從陽奉陰違到齊心合力


在過去,土地資源治理一直是個艱巨的任務,因爲它包罗著中央與地方之間的討價還價,甚至市政府與下屬區縣之間的討價還價。再加上在流通性“鍾罩”內外徘徊的小産權房和違建等問題,種種亂象屢禁不止。


根据經濟學家張五常的理論,中國的地方政府具有企業的性質,改革開放30年來中國的高效發展,部门歸功于各地方政府擁有以土地使用爲代表的資源配置的調整權,從而以市縣爲單位進行高度自由的競爭。所以中國的土地“央行”國土部門的任務要比韓日等國艱難得多,因爲爲了治理更龐大的國土,它必須統轄衆多各懷心思的“印鈔廠”——地方政府。


中国国土部门进行土地资源管制的主要方式,是新增建筑用地的供给治理制。在总体规划中,大约每1万新增人口,对应1个平方公里的新增建筑用地。地方政府的惯常做法是通过“做大”预期人口规模以猎取土地指标份额。不少都会的领导由于认识上的片面观念,希望把自己的都会“做大”……“做大”一个人口意味着可以“多占”一份建筑用地。就国土治理部门而言,则是尽量压小一些。困难的讨价还价, 经常使规划体例单位夹在其中,这才有了“全国新城新区规划的总人口达34亿”的怪现状。


所以,過去地方政府對中央政府國土部門,基本上是不怎麽配合的。每一個小“印鈔廠”都在或明或暗的多釋放一些建設用地進入市場,最後可能就彙成了難以估量的系統性風險。國務院調查顯示,省會都会平均一個都会規劃4.6個新城(新區),地級市平均每個規劃建設約1.5個新城(新區)。


建設用地這種“鈔票”到底超發了沒有?欠好說。超發了多少?難以估計。


我們都知道每個人都路口搶行會造成交通堵塞,但是輪到我們自己了,還是會搶行,這就是經濟學中所說的公地悲劇。


奇怪的是,自2014年前後起,上海、深圳、廣州等幾個一線都会的地方政府突然“從善如流”,主動對自身的建設用地進行了異常嚴格的管制!


上海市甚至提出“規劃建設用地規模負增長”、“減量規劃”的計劃。2014上海爲落實國土部門管制要求,甚至自請比原定的2020年新增建設用地供給目標進一步減少。2015-2020五年內上海每年只能新增12平方公裏。


深圳市更爲極端,計劃到2020年的土地,至2015年就快用完了,五年內新增建設用地僅剩約8平方公裏。深圳市提出“存量規劃”的口號,全面開展存量用地的都会更新來滿足建設需求。


這一回,一線都会的地方政府沒有像從前一樣接纳和國土部門對著幹或者陽奉陰違的態勢,甚至沒有奮力爭取更多用地指標,而是配合著國土部門,主動加強了對自身土地供給的約束。


爲什麽這回地方政府那麽配合呢?


第一種解釋,來自中央政府的壓力。2014年來自中央政府的管控土地資源的壓力驟然增強,《國家新型城鎮化規劃》提出“嚴格利用都会邊界”,國土資源部印發的《關于強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》(注意,這裏又扯上保護耕地的大旗了)提出“除生活用地及公共基礎設施用地外,原則上不再部署都会人口500萬以上特多数会中心城區新增建設用地”。北上廣深要起到政策示範作用,壓力最重。但是,從前類似的嚴控要求也並不少,因此這一次的管控力度調整並沒有引起很大反響。


第二種解釋,預留可持續發展用地。這一點過于理想化,是曆來都有的美好意願,但並不能導致突然的轉變。


第三種解釋,擺脫了“土地財政”。好比深圳市政府財政收入中的稅收收入占比達90%以上,完全擺脫了“土地財政”。地方政府不用再靠賣地來賺錢,這是減少土地供給的一個须要條件,但仍然不是充实條件,畢竟沒有誰會嫌自己錢多,政府也一樣。


第四種解釋,也是最可信的解釋,維護土地資源的價值:


上一節分析到,中國政府通過有效利用土地資源的供給來保證建設用地的相對稀缺性,過去這只是中央政府國土部門負責的行爲,而地方政府並不熱衷。隨著經濟“新常態”和房地産市場調整的到來,發達都会的地方政府,相對于其他地區更早更敏感地察覺到土地資源供求關系的變化,察覺到前期土地“超發”可能積累的系統性風險,自發地、不約而同地接纳行動維護当地土地資源的價格。這才是地方政府主動配合國土部門行動的直接原因。


一線都会地方政府與國土部門形成合力共同加強對土地資源的管制,這說明了什麽?


說明了全國性的土地“超發”可能已經成爲事實!如果各地方不能通力行動,那麽全國土地市場的系統性風險就會到來!


到時不僅僅是土地財政無以爲繼,地方政府赤字的問題,而是數十萬億的土地信用貸款、地方政府債務大規模違約帶來的無法估量的風險。必須各地區各都会共同行動,共同接纳更爲嚴格的供給約束,才气幸免價格風險。惟有這樣的預期,才气促成地方政府與國土部門的合作,並作楷模地领先行動。這也側面驗證了上文對土地資源是由人爲的流動性限制保障價值的判斷。


反之,那些不具備條件或者缺乏敏感意識,仍在大規模出讓土地某些都会,則可能會面臨土地價格拐點、土地信用崩潰的風險。


5、一線都会:一馬當先,鶴立雞群,怎料引來群狼環伺


寫了那麽久,才寫到當下正在發生的事情。


其實上面的內容我大概寫就于2014年底,在那個時候,眼看著一個上下合力共同應對全國土地市場風險的良好局面就要形成。然而,2015年起又發生了始料未及的變化。


深圳、上海,這兩個土地供給的自我約束最嚴格,最先號稱從土地供給“增量”過渡到“存量”、“減量”的都会,恰恰是2015年前後房價處在風口浪尖的都会。


一線都会提供了對抗全國性風險,進行自我約束的良好楷模,可是並沒有如以往一樣,很快得到其他地區的跟隨和模仿。這可能有很多原因,擺脫土地財政也遠不是那麽容易的事。總之,全國性的共同行動沒有及時形成。


而這個時候,全國土地市場系統性風險即將,或者已經來到了……


記住每1萬新增人口=1平方公裏新增建設用地這個比例。上海每年的人口流入近100萬,深圳也有近30萬。據此應得到100平方公裏、30平方公裏新增用地。但是,由于它們的自我約束,上海僅年增12平方公裏的建設用地,深圳則欲求8平方公裏土地而不行得。而那些發展動力不富足、人口每年淨流出、房價早已開始下跌的地級市縣級市,似乎十幾平方公裏的新城還在上馬……如果你是房地産投資客,你選擇哪裏?


勇作楷模的一線都会,就像暴風雨中的燈塔一樣閃亮。


資本猶如饑渴而貪婪的狼,當全國數百個都会大多都已經被榨幹了營養、再也沒肉吃了,正在即將到來的冬天惶惶不行終日時候,突然間僅存的幾個土地市場良性的一線都会,猶如新鮮出爐的肉包子一般,還把自己切成了一半大小……所有資本必須、立刻、馬上一擁而上。資本是自由流動的,原天职散于幾百個都会的資本集中于幾個都会,怎能不把這幾個都会吃幹抹淨?


現在對一線都会房價暴漲的各種說法,從杠杆、從炒作、從鏈家、從都会前景、從購房需求方面都給出了很好的解釋。但是其他的說法不完善之處在于:房貸杠杆是早已有之的;一線都会的購房需求與發展前景與次一級都会是平滑變化的;鏈家和炒房團是全國都有的。這些都不能解釋爲什麽北上廣深突然與次一級的天津、重慶、水平、武漢、南京、杭州等拉開如此巨大的差別,甚至深圳、上海也比北京、廣州的表現要妖異得多——爲什麽是它們。而我現在提供了一個一直被忽略,但是非常根本的原因:


一線都会在土地供給方面勇作楷模的加強約束,因爲和其他地區形成了明顯的土地市場風險優勢,而吸引了全國土地資本的集中攻擊。


而上海、深圳因爲土地供給政策調整的最強,自我約束得最嚴格,反而使得其下遊房地産市場的供不應求的預期最爲嚴重,在全國市場普遍風險的配景下風險最低,成爲了最佳的資本目標,暴風雨來臨前最後的避風港,也才有了後來的種種操盤炒作。


打個比方,大雨即將到來,而其他的江河全都淤塞不堪,僅有的兩條江疏浚良好。整個大雨落下的水,全流到疏浚良好的僅有的兩條江裏,它們反而就成了洪水泛濫的重災區。


6、結語


2014年,是全國性土地市場危機到來以前,最後和最好的調整時間點。


在這一年,政府也實實在在接纳了行動,出台了“國家新型城鎮化規劃”和“最嚴格耕地保護制度”。


讓人萬分惋惜的是,即使在這個時候,意在管制土地資源供給、維護土地資源價值的政策和手段,偏偏還要名不副實地挂著用了無數次地“保護耕地”的舊旗號,而使得它幸免市場整體風險的重要的真實意圖沒有合理地表達,無法引起足夠的重視。維護土地價格就維護嘛,不要扯上保護耕地的大旗。我們就老老實實的談是否要管制、管制多少、如何管制好了。總是扯上無可爭辯的耕地保護,反而失去了理性討論和爲各個都会提供更好方案的機會。


讓人萬分惋惜的是,這樣的重要調整,或者說改革,像以往一樣,首先響應的是一線都会的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意義遠甚于實際意義的自我約束。然而偏偏這一次,最不該管制如此嚴格的就是一線都会,應該從那些沒有活力、人口淨流出卻還獲得了大量指標、對土地資源揮霍無度的三四線都会開始。土地供給應當均衡地、同步地收縮,結果變成了極端的不均衡收縮。調整的先後序次有誤,效果遲遲不能顯現,整體風險繼續堆積。


而我們現在,看著深圳、上海的房價暴漲,這兩條江河的泛濫,或許只是更大一場暴風雨的前奏。

  1. 上一篇:房企年报解读:审慎看待后市 今年“稳”字当头
  2. 下一篇:房價能漲,物價咋可能不漲?
?

鄂公网安备 42011102001460号

收起
展開